Projet de revitalisation au niveau du City Stade
Les acteurs
L’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC)
Pour répondre à la consultation de promoteurs-investisseurs-architectes lancée par la commune de Jaux, l’OPAC de l’Oise a choisit de s’associer avec le cabinet d’architectes GP ARCHITECTES et le bureau d’études EVIA.
Cette équipe sera complétée par des bureaux d’études thermiques, fluides, structures, acoustique et environnement pour les phases de conception et de réalisation.
L’équipe de maîtrise d’œuvre sera liée à l’OPAC de l’Oise par un marché public de maîtrise d’œuvre, portant sur une mission complète (conception du projet, direction des travaux et assistance à la réception de l’opération).
Pourquoi l’OPAC ?
Avec un patrimoine de plus de 32000 logements implantés sur 239 communes réparties sur 5 départements, l’OPAC de l’Oise est un acteur reconnu.
L’organisme est historiquement implanté dans l’Oise et totalise 27 000 logements sur ce département qui sont gérés par 5 agences de proximité. Notre commune de Jaux fait partie du périmètre de l’agence de Compiègne qui gère 8 000 logements dont 101 sur notre ville.
La maîtrise d’ouvrage du projet sera assurée par la direction de la maîtrise d’ouvrage de l’OPAC de l’Oise en partenariat avec la direction de la proximité et la direction commerciale et le syndic de copropriété.
GP Architectes
Inscrite au Registre de Commerce de Compiègne, cette société est forte de 18 personnes et d’un CA de plus de 2 M€.
Elle affiche 40 ans d’expérience :
• En conception et réalisation de collectifs et maisons individuelles,
• En conception et réalisation d’écoles, crèches, salles polyvalentes, bureaux, universités, foyers,
• En aménagement d’espaces urbains,
• En réhabilitations et rénovations d’immeubles d’habitation
• En lotissements d’habitations et industriels
Le Bureau d’Études EVIA,
Il s’agit d’un cabinet d’études et de maîtrise d’œuvre.
L’organisation du Bureau d’Études EVIA se concentre autour du Chargé d’affaire.
elui-ci a la responsabilité de la mission qui lui a été confiée par le Directeur technique, aussi bien en phase « Étude » qu’en phase « Travaux ». Il est le relais avec la Maîtrise d’ouvrage. Cette organisation, associant polyvalence et rigueur, permet une sécurisation de la chaîne d’intervention au sein de la Maîtrise d’œuvre.
La société EVIA compte aujourd’hui 18 collaborateurs expérimentés et polyvalents, susceptibles de participer à toutes missions de maîtrise d’œuvre.
Le projet
Le projet consiste en la création d’une « boulangerie-épicerie », d’une pharmacie, d’un Centre de Santé et de 13 logements avec pour objectif la revitalisation du centre bourg par l’aménagement de la dent creuse située rue de la République.
Contexte du projet
La commune est principalement développée le long d’un axe principal Nord / Sud d’environ 3km, suivant le cours de l’Oise et composée essentiellement d’un tissu résidentiel. Un pôle de centralité comprenant d’un côté la gare et des commerces et de l’autre une école, la Mairie et l’Église est présent dans la partie centrale Sud. Le terrain actuel est une dent creuse (parking provisoire non aménagé et surface herbeuse non agricole et inutilisée) située à 500m au Nord de ce pôle.
Le terrain du projet est bordé à l’Ouest par cet axe principal, la rue de la République, au Nord par une maison individuelle, à l’Est par une aire herbeuse et de jeux nommée City Stade et au Sud par une cour de ferme située de l’autre côté de la Ruelle de la Charpenterie.
La composition urbaine est faite de bâtiments implantés à l’alignement sur rue disposant d’espaces de jardin à l’arrière, ou d’annexe formant une cour en deuxième rideau. La volonté d’aménagement est de conserver la trame historique bâtie de la commune, tout en l’adaptant à la programmation.
Le projet se composera donc d’une succession de bâtiments formant une cour centrale publique, qui fera office d’espace de transition entre l’espace urbain de la rue de la République et l’espace ouvert du City Stade en contrebas.
S’agissant d’un programme de commerces et de services accompagnés de logements, un retrait de l’alignement rue de la République à été imaginé pour leur donner de la respiration et de l’importance. Ce lieu traité comme un parvis à l’échelle rurale permettra une circulation piétonne plus apaisée et favorisera les échanges.
Un premier bâtiment viendra s’implanter parallèlement à la rue de la République, un autre viendra en fond de zone constructible à l’alignement avec le fond de la parcelle voisine. Un troisième fera la jonction entre les deux et fermera la cour.
Une communication visuelle et fonctionnelle sera conservée entre la rue et le City Stade. Elle permettra de maintenir l’accès à la ruelle de la Charpenterie et à la ferme voisine, d’amorcer du stationnement public pour les commerces et de permettre un aménagement de parking de 49 places entre les bâtiments et le City Stade en contrebas.
L’aménagement proposé permettra de mettre en valeur les commerces sans avoir le stationnement et les voitures au premier plan. Les parkings seront visibles et largement ouverts sur l’espace public permettant un accès aisé et fonctionnel.
Nous retrouverons la boulangerie-épicerie en pied de bâtiment n°1 et la pharmacie en pied de bâtiment n°2 avec devanture commerciale directement sur la rue de la République. Le Centre de Santé sera situé à l’arrière, dans un endroit plus calme et donnant principalement côté City Stade.
Pour les piétons, l’accès aux trois bâtiments sera fluide, la cour centrale et le bâtiment n°3 étant reliés directement à la Rue de la République par un passage piéton situé entre les bâtiments n°1 et 2.
L’échelle des bâtiments respectera l’environnement tant dans le volume que la hauteur. Ils se développeront sur 3 niveaux : RDC, Étage et Combles aménagés. Du fait de la déclivité, le bâtiment n°3 s’implantera dans la pente et sera perçu avec un niveau de moins que les autres, la partie basse étant implantée au niveau du terrain du City Stade, un niveau plus bas que le rez-de-chaussée.
Pour l’usage, la partie logement sera différenciée de la partie publique. Les logements seront tous situés dans les étages et les accès véhicules seront séparés. Comme l’accès au parking public se fera par le sud du projet, la pente naturelle existante permettra l’accès au parking logements au nord, placé intégralement sous le bâtiment n°3.
Thème architectural
L’environnement bâti répondra à diverses exigences architecturales notamment avec des formes urbaines historiques et l’emploi de matériaux pérennes et de qualité.
Les bâtiments seront traités dans les tonalités de la commune avec des enduits tons beiges et pierres et quelques touches de briques. Les couvertures seront en tuile de terre cuite rouges vieillies ou brunes. Les menuiseries seront de formes traditionnelles avec volets battants ou encadrements marqués. Les ouvertures en toitures se feront par des lucarnes à capucines ou des velux de dimensions modestes. Les commerces seront traités de façon traditionnelle avec devantures colorées dans des tons sobres.
Paysage et plantations
Le projet est à dominante urbaine dans sa programmation. Nous créerons toutefois des touches plantées notamment sur le parking et en pied de commerce sur rue. Ces espaces seront traités avec des essences demandant un entretien limité et des arbres à petit développement. Ainsi, ils participeront à la transition entre l’espace très minéral de la rue de la République et l’espace vert du City Stade.
Accès et stationnement
Le parking public lié au commerces sera accessible directement depuis la rue de la République. Il comprendra 19 places dont 1 PMR (4 de ces places seront couvertes sous le bâtiment n°3) et 1 place PMR supplémentaire pour les logements.
Les commerces seront accessibles directement par le trottoir rue de la République, ou par la cour intérieure. Le Centre de Santé sera accessible par la cour intérieure. La jonction sera effectuée via le passage couvert situé entre la pharmacie et la « boulangerie-épicerie ».
A l’arrière, la connexion au City Stade sera maintenue. Un escalier sera installé dans la pente pour le relier au projet. La ruelle de la Charpenterie sera maintenue telle qu’elle est actuellement.
Le projet conservera l’accès au City Stade pour l’entretien des espaces verts par un talus doux et permettra l’aménagement d’un parking de 49 places de stationnement résidentiels.
Les 13 logements, seront situés dans les étages et seront desservis par 3 halls donnant côté cour intérieure. Le parking dédié aux logements, situé sous le bâtiment n°3 et disposant de 13 places, disposera d’une sortie piétonne dans la cour, côté pignon du bâtiment n°3.
Les locaux communs, seront situés à l’extrémité du bâtiment n°3 avec local à ordures ménagères, local encombrants et local 2 roues.
Commerces et centre de santé
La boulangerie épicerie de 154m², sera divisée en deux parties égales, un espace de vente de 77m² côté nord et un espace de fabrication / stockage / technique au sud.
La pharmacie de 199m² disposera d’un espace de vente de plus de 110m² et d’espaces techniques à l’arrière.
Le Centre de Santé de 214m² permettra la création de 8 espaces de consultation de 15m² environ, d’espaces d’attente et d’un secrétariat.
Le Centre de Santé
Tous ces espaces peuvent évoluer, ainsi le Centre de Santé pourra accueillir des professionnels nécessitant plus ou moins d’espace comme les infirmières, médecins, sages-femmes, … La gestion de ce Centre de Santé sera confiée à l’ADMR. Notre volonté est d’attirer des professionnels de santé pour lesquels les conditions de travail correspondent à leurs attentes actuelles, à savoir être libérés des tâches administratives et gérer leur temps de travail (fini le médecin qui travaille 80 heures hebdomadaire). A l’instar de ce qui se fait actuellement en milieu rural (cf Centre de Santé de Conchy-les-pots), l’équipe sera donc composée à terme de professionnels salariés qui couvriront une amplitude horaire la plus large possible afin de répondre aux besoins du plus grand nombre : par exemple, il n’y aura qu’un seul médecin mais plusieurs qui travailleront en décalé.
Les logements
Les 13 logements proposés se répartiront en 5 T2, 6 T3 et 2 T4.
10 appartements seront traversants et bénéficieront d’une double orientation.
L’une des préoccupations se porte sur la valorisation des ouvrages par rapport aux attentes du résident et du bailleur, en termes de confort, de performances et d’usage.
Rien ne permettra de penser que l’architecture proposée traduit le statut de ses occupants. Le
locataire, bénéficiera du travail d’optimisation lié au site, au programme et générant des charges réduites.
Les circulations desserviront un nombre limité de logements par niveau compris entre 2 et 5.
Les logements comprendront une partie jour bien distincte de la partie nuit ce qui permettra un fonctionnement et une appropriation aisée.
Plan local d’urbanisme
Le terrain n’est constructible que dans sa partie Ouest le long de la Rue de la République. Il est classé en zone UC 5.1.
L’arrière n’est pour le moment pas aménageable, ni constructible, il est classé en zone N.
Les principales règles de la zone, que le projet respecte sont les suivantes :
- Implantation à l’alignement de l’espace public.
- Implantation en limite séparative ou à 3 mètres minimum
- 4 mètres entre deux bâtiments
- Emprise au sol de 50% maximum (projet 46%)
- Hauteur 6.5m à l’égout et 10m au faitage.
- Toitures à pente entre 40°et 45° et terrasse autorisées
- 1 place de stationnement par logement aidé et 1 place par 30m² de commerce ou bureaux.
Approche technique
Le projet sera réalisé en matériaux traditionnels, maçonnerie en façades, charpente bois, tuile de terre cuite, menuiseries bois. Il respectera les réglementations en vigueur et notamment la nouvelle réglementation environnementale RE 2020. Il bénéficiera d’un label NF Habitat.
Les espaces extérieurs seront conçus en concertation avec la municipalité dans l’optique de garder une cohérence urbaine. Exemples : trottoirs en béton désactivé, voies internes en enrobés, stationnement perméable en pavés à joints enherbés, …
Cette opération de revitalisation du centre-bourg est une belle opportunité pour offrir un logement abordable et de qualité à 13 familles au centre de la commune, à proximité des commerces et des transports. Les demandes portent principalement sur des T2, T3 et T4, c’est pourquoi ces typologies ont été privilégiées
Le programme des cellules commerciales intègrera :
- Une boulangerie/épicerie de 154 m² de surface plancher
- Une pharmacie de 199 m² de surface plancher
- Un centre de santé de 214 m² de surface plancher
Les cellules commerciales sont prévues en rez-de-chaussée des trois bâtiments, avec un choix stratégique de placer la boulangerie et la pharmacie sur rue avec du stationnement pour les visiteurs en cœur d’îlot.
La commercialisation et la gestion des locaux commerciaux sera assurée par la direction commerciale et syndic de copropriété de l’OPAC de l’Oise. Les prospects déjà identifiés par la commune sont les suivants :
- Pharmacie DELAVENNE installée à Jaux
- L’association ADMR pour la création et la gestion du Centre de Santé
Il est à noter que l’ADMR s’oriente vers une location des locaux et qu’à contrario les pharmacies s’orientent généralement vers une acquisition.
A noter également : en tant que gestionnaire de logements et de commerces, l’OPAC de l’Oise peut proposer à la fois la vente ou la mise en location de chaque cellule commerciale permettant ainsi une plus grande souplesse dans le montage du projet et dans la recherche de prospects.